房地产估价师案例与分析考试真题及答案

达聪 • 2022年7月22日 am9:28 • 建筑工程, 房地产估价师

房地产估价师《房地产估价案例与分析》题库【历年真题＋章节题库】

（1）历年真题。精选历年考试真题，系统自动评分，学员可以熟悉考试真题的特点，并测试自己的水平。
（2）章节题库。该部分遵循最新版教材《房地产估价案例与分析》的章目编排，共分为4章，并根据最新《全国房地产估价师执业资格考试大纲》中“房地产估价案例与分析”部分的要求及相关法律法规对题库中的每一道试题进行了详细解析。
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房地产估价师《房地产估价案例与分析》考试真题题目

一、某房地产估价机构接受人民法院委托，对一套住宅进行司法处置评估，经查验该套住宅的不动产权证书，其中未登记建成年份信息。由于不动产权利人不配合，实地查勘时注册房地产估价师未能进入估价对象内部。请问：
1、对于建成年份信息缺失的情况，应做哪些针对性工作？在估价报告中应如何进行相应说明？
【达聪解析】针对建成年份缺失的情况，注册房地产估价师应要求委托人提供相关建成年份资料，并向不动产登记机构查询不动产登记簿，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以登记簿记载为准。若登记簿中也未登记建成年份信息，则在未定事项假设中说明：估价对象《不动产权证》未记载建筑物的建成年份，估价委托人亦未提供相关建成年份资料，经注册房地产估价师实地调查，本次估价建筑物的建成年份以实际调查为准，仅在本报告中使用，不作其他任何用途使用。
2、对于实地查勘的特殊情况，在估价报告中应如何进行相应处理和说明？
【达聪解析】因司法拍卖等强制取得房地产，房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入估价对象内部进行实地查勘，导致无法进入估价对象内部进入实地查勘情形的，注册房地产估价师可以不进入估价对象内部进行实地查勘，但应对估价对象的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原因，对未进行实地查勘的估价对象内部状况，应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。
二、甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。分别测算得到该商业用房的月租金为280元/m2、300元/m2和350元/m2。然后根据最高最佳利用原则选取350元/m2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/m2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？
【达聪解析】上述评估工作中的错误或不当之处及其理由具体如下：
（1）不当之处：乙评估机构未对估价对象进行实地查勘（或：未对甲公司提供的资料进行核实，未对估价对象拍照）。
理由：估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场，观察、检查、记录估价对象状况。俗话说“百闻不如一见”“眼见为实”，对于房地产来说尤其如此，因为房地产具有独一无二特性，且其价值与区位密切相关。实地查勘估价对象是做好房地产估价不可省略的最重要的工作步骤之一。任何房地产估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘。实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认知，形成一个直观、具体的印象，获取文字、图纸、照片等资料无法或难以反映的细节。另外，直接使用甲提供的资料，是一个实际价值，而估价应该使用市场价格平均水平。
（2）不当之处：乙评估机构向甲上市公司询问评估期望值。
理由：评估机构进行评估应遵守“独立、客观、公正”原则，该原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。所谓“独立”，就是要求估价师和估价机构与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，在估价中不受包括估价委托人在内的任何单位和个人的影响，应凭自己的专业知识、实践经验和职业道德进行估价。所谓“客观”，就是要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。所谓“公正”，就是要求估价师和估价机构在估价中不偏袒估价利害关系人中的任何一方，应坚持原则、公平正直地进行估价。因此，估价机构不得询问委托人的评估期望值。
（3）不当之处：确定有效毛收入时未考虑适当的房屋空置率（或：不应把租金直接作为有效毛收入）。
理由：有效毛收入是指从潜在毛收入中扣除空置和租金损失以后得到的归因于房地产的收入。有效毛收入＝潜在毛收入－收租损失－空置损失。另外，本题中，甲上市公司收购的是其大股东某处空置的商业用房，因此，确定有效毛收入时应考虑房屋的空置率。
（4）不当之处：选用350元/m2作为估价对象的客观租金（或：应采用三个可比实例的平均值；曲解了最高最佳利用原则）（或：未说明收益年限）。
理由：采用收益法确定客观租金水平时，三宗可比实例相似，可采用简单算术平均数确定估价对象的客观租金水平，不能曲解最高最佳利用原则取最高值作为客观租金水平。收益法是以预期收益原理为基础，其主要的工作是测算商业房地产的净收益、收益年限和收益率。因此，采用收益法进行分析时，应该明确收益年限。
（5）不当之处：选用银行贷款利率作为折现率。
理由：折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数，具体应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。估价人员确定折现率时，一般采取安全利率加风险调整值法。安全利率选用同一时期中国人民银行公布的一年定期存款年利率。风险调整值包括投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率以及投资带来的优惠率等。收益法的计算是选用报酬率，报酬率不能等同于折现率，因此，不能选用银行贷款利率作为折现率。

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三、某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。
【达聪解析】该酒店各类功能用房收益测算的技术思路如下：
（1）对于酒店自营的功能用房可基于营业收入测算净收益，对于出租的功能用房可以基于租赁收入测算净收益。具体技术思路如下：
基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝有效毛收入－运营费用；
基于营业收入测算净收益，净收益为营业收入扣除营业成本、经营费用、营业税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润。
（2）对于包含题意中多种收益类型的房地产，其净收益视具体情况采用下列三种方式之一求取：
①把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。其中，变动费用是指其总额随着业务量的变动而变动的费用。当业务量增加（如生产更多产品）时，由于需要更多的原材料，费用也因此而增加。如客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用，会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数直接相关的费用，餐饮部分的变动费用是与用餐人数直接相关的费用，商场部分的变动费用是与商品销售额直接相关的费用，等等；固定费用是指其总额不随业务量的变动而变动的费用，即不论业务量发生什么变化，都固定不变的费用。是指人员工资、固定资产折旧费、房地产税、保险费等，不管客房是否有客人入住、会议室是否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等，都要发生的费用。
②首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。
③把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。
（3）酒店的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的，其净收益不要单独计算，否则就重复了。
（4）对于娱乐中心、商场还要看是否有租约。如有租约，首先分析判断租约是否正常合理，如正常合理则在租约期内采用租约租金，在租约期外采用市场租金；如不正常、不合理，则采用市场租金测算。另外，对未出租部分采用市场租金测算。
……

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