2022年房地产估价师考试真题大纲题库

房地产估价师考试真题题目
1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（  ）。
A．模拟房地产市场定价
B．模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价
C．以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础
D．从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断
【答案】D
【达聪解析】A项，房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价。B项，估价师在模拟市场给某个估价对象“定价”时，应考虑该估价对象的市场参与者是如何思考其价格的，即要模拟该估价对象的市场参与者的思维进行估价，避免以自己的好恶来判断，不应把自己主观想象的某个“价值”强加给估价对象。CD两项，房地产价值由市场力量决定，是客观的，由众多市场参与者的价值判断所形成，而非个别市场参与者的价值判断所决定。因此，房地产估价应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在此基础上，评估房地产的市场价值。

2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（  ）。
A．征用期间导致房屋毁损的价值损失
B．征用造成的家具、物资等动产搬迁费用
C．征用期间租赁经营损失
D．征用期间市场上类似房地产的增值差价
【答案】D
【达聪解析】征用房地产不仅应给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。例如，房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。

3、廉租住房单套建筑面积应当在（  ）m2以内。
A．30
B．50
C．60
D．90
【答案】B
【达聪解析】廉租住房由政府通过新建、改建、购置、租赁等方式筹集；新建廉租住房，实行土地划拨和税费减免，以低租金出租给符合条件的家庭。廉租住房单套建筑面积控制在50m2以内，保证基本居住功能。廉租住房保障也采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。

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4、单位和个人缴存住房公积金的缴存比例，原则上均不高于职工上一年度月平均工资的（  ）。
A．5%
B．8%
C．10%
D．12%
【答案】D
【达聪解析】住房公积金的缴存比例是指职工个人和单位缴存住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例。单位和个人的缴存比例不低于5%，原则上不高于12%。具体缴存比例由住房公积金管委会拟定，经本级人民政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准。

5、购买房地产上市公司股票的投资活动属于（  ）。
A．直接投资
B．金融投资
C．实物投资
D．生产性投资
【答案】B
【达聪解析】金融投资是指投资者为获取预期收益，预先垫付货币以形成金融资产的经济行为。在现实经济生活中，金融投资不仅有资本市场的股票、债券、基金、期货、信托、保险等投资形式，还有货币市场的存款、票据、外汇等投资形式，还可以包括风险投资、彩票投资等。

6、某区域整个投资市场平均收益为16%，国债收益率为3%，银行贷款利率6%，房地产投资市场相对整个投资市场的系数性市场风险系数为0.5，房地产投资的预期收益率为（  ）。
A．8.00%
B．9.50%
C．11.00%
D．10.00%
【答案】B
【达聪解析】根据投资组合预期收益率计算公式E（Rj）＝Rf＋βj[E（Rm）－Rf]，式中，E（Rj）为同一时间段内资产j的预期收益率；Rf为无风险资产的收益率；E（Rm）为同一时间段内，市场整体平均收益率；βj为资产j的系统性市场风险系数相关系数。本题中Rf＝3%，E（Rm）＝16%，βj＝0.5，则房地产投资的预期收益率E（Rj）＝3%＋0.5×（16%－3%）＝9.50%。

7、某房地产估价机构接受人民法院委托，对一套住宅进行司法处置评估，经查验该套住宅的不动产权证书，其中未登记建成年份信息。由于不动产权利人不配合，实地查勘时注册房地产估价师未能进入估价对象内部。请问：对于建成年份信息缺失的情况，应做哪些针对性工作？在估价报告中应如何进行相应说明？
【答案】针对建成年份缺失的情况，注册房地产估价师应要求委托人提供相关建成年份资料，并向不动产登记机构查询不动产登记簿，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以登记簿记载为准。若登记簿中也未登记建成年份信息，则在未定事项假设中说明：估价对象《不动产权证》未记载建筑物的建成年份，估价委托人亦未提供相关建成年份资料，经注册房地产估价师实地调查，本次估价建筑物的建成年份以实际调查为准，仅在本报告中使用，不作其他任何用途使用。

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